O que são os FIIs: tudo sobre os Fundos Imobiliários

O que são os Fundos Imobiliários? Saiba agora como eles funcionam, vantagens, desvantagens e se é melhor investir neles ou num imóvel físico.

O que são os FIIs: tudo sobre os Fundos Imobiliários

No mercado atual existem muitas formas de se aplicar recursos em algum tipo de investimento.

Ações de empresas, renda fixa, renda variável e letras de crédito (LCI e LCA), são algumas das classificações presentes na Bolsa de Valores.

Tela simbolizando a bolsa de valores.
Fundos imobiliários são uns dos principais investimentos da Bolsa de Valores (B3).

Entretanto, nesse post trataremos especificamente dos Fundos Imobiliários (FIIs), como eles funcionam, vantagens e desvantagens e a comparação entre investir neles e comprar um imóvel.

O que são os Fundos Imobiliários?

Primeiramente, o que é um fundo? Um fundo reúne um grupo de investidores que colocam seu dinheiro num determinado tipo de investimento.

Em outras palavras, um fundo é como um grande cofrinho, no qual várias pessoas depositam ali uma quantidade de recursos para no fim, comprar algum item.

Contudo, a diferença é que o item será comprado pelo dono do cofrinho, e quem investiu receberá o valor de acordo com o que contribuiu.

Casa de brinquedo com duas pilhas de moedas ao lado e uma seta para cima.
Invista em Fundos Imobiliários e tenha uma renda mensal!

No caso dos Fundos Imobiliários, o proprietário do fundo o abre com o objetivo de reunir o dinheiro necessário para comprar o imóvel desejado.

Para isso, ele vende cotas desse fundo e torna cada investidor dono de parte daquela edificação.

Ou seja, de todo o retorno gerado com aquele imóvel, cada cotista receberá a sua parte em proporção ao tamanho e especificações da sua cota.

Duas casas de brinquedo em cima de folhas de papel com gráficos e uma lupa ao lado.
Saiba tudo sobre os FIIs e como eles funcionam como investimento.

Os FIIs mais famosos são negociados na Bolsa de valores brasileira (B3). Dessa forma, tal como as ações empresariais, todos eles possuem um ticker, que são uma série de letras e números que servem como identificação de determinado Fundo Imobiliário.

Assim, eles são formados por 6 dígitos: 4 letras que são a identidade do fundo e o número 11 que indica que se trata de um fundo imobiliário.

Além desses 6 caracteres, pode também ter um “B” ao final do ticker, que demonstra que aquele fundo é pertencente aos negócios na Bolsa Brasil Balcão.

Por que investir num FII?

Tudo bem, eu já entendi o que são e como funcionam os fundos imobiliários. Mas, quais são as vantagens?

Se você se fez essa pergunta, logo abaixo enumeramos os 4 maiores benefícios de se investir num FII: valorização das cotas, cotas a valores baixos, diversificação e isenção de IR.

valorização das cotas

Os Fundos Imobiliários são negociados em Bolsa de Valores, dessa forma, as cotas desse fundo oscilam de preço diariamente.

Isso quer dizer que o valor sobe e desce a todo momento e você consegue acompanhar o valor do seu investimento em tempo real.

Assim, caso você queira vender a sua cota, é só esperar um momento apropriado, no qual o fundo estará mais valorizado.

cotas a valores baixos

Outra vantagem interessante é que você não precisa ser rico para participar do mercado imobiliário.

Existem cotas que variam de 80 a 100 reais. Assim, você pode investir em fundos mesmo sem ter um grande capital.

Pessoas mexendo num computador, com imagens de uma casa, um sifrão, um gráfico e um símbolo de localização a frente.
Fique atento a como investir num FII e se vale a pena para você.

Convém salientar que tem os custos operacionais das transações, como a corretagem, por exemplo.

Entretanto, não é necessário você dispor de R$ 500 mil a R$ 1 milhão para se tornar um investidor imobiliário.

Além disso, as cotas a preços baixos permitem um melhor gerenciamento de riscos, haja vista que você pode aplicar seu dinheiro em vários fundos diferentes.

diversificação

Alguns FIIs possuem mais de um imóvel envolvido. Pode ser um condomínio, um prédio comercial ou um grupo de galpões, por exemplo.

Quando você compra um fundo imobiliário que tem mais pessoas participando daquele imóvel, um edifício, por exemplo, as chances de retorno aumentam.

Isso acontece por que, quando existem vários inquilinos é menos provável que muitos deles fiquem sem pagar o aluguel, em contrapartida, quando o imóvel está numa só mão, se esta não arcar com as obrigações, não há nenhum retorno.

isenção de imposto de renda

As cotas dos fundos imobiliários possuem uma isenção de IR (imposto de renda) para pessoa física.

Isso porque todo mês os FIIs são obrigados a distribuir mensalmente 95% do resultado que ele tem para os cotistas, esse repasse é pago diretamente em conta, como se fosse um aluguel.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS X imóvel

É importante fazer um paralelo entre esses dois tipos de investimentos quando falamos de imóveis.

Quando se compra uma casa ou apartamento no intuito de alugar, já vem embutidos dois riscos: vacância e inadimplência.

A vacância é o período que o seu imóvel permanece sem nenhum inquilino, ou seja, o tempo que você não conseguiu alugar seu espaço.

Mulher entregando uma chave nas mãos de uma pessoa, com papéis acima da mesa e uma casa de brinquedo ao lado.
Existem diversos tipos de Fundos Imobiliários, saiba qual mais se encaixa no seu perfil.

Porquanto, enquanto esse imóvel ainda está parado você continua tendo todos os custos fixos, como IPTU e condomínio, não gerando nenhum retorno.

Já a inadimplência é quando você consegue alugar, mas o inquilino por algum motivo não paga esse aluguel, gerando também uma dificuldade de retorno.

Todavia, esses dois riscos não ocorrem somente com os imóveis, mas também com os Fundos Imobiliários.

Duas pessoas apertando as mãos em frente a um grande prédio.
Veja quais são as diferenças entre investir num FII e comprar um imóvel.

Porém, como já mencionado, no caso dos FIIs, como as carteiras normalmente tem diversos imóveis.

Então, por mais que exista vacância e inadimplência de alguns desses imóveis, espera-se que não aconteçam em todos eles de uma só vez, como acontece quando se tem somente uma edificação.

Nesse sentido, quando falamos de praticidade, investir num FII é muito melhor que ter um imóvel de fato, uma vez que em termos de burocracia e liquidez os Fundos Imobiliários são muito melhores.

desvantagens DOS FIIS

Assim como todo investimento, os Fundos Imobiliários também possuem suas desvantagens.

A mais expressiva é que os FIIs tem uma baixa liquidez se comparado às ações, por exemplo. Isso se dá porque o volume de negociações dos fundos imobiliários é menor.

Portanto, pode acontecer de você precisar do dinheiro e não conseguir achar algum comprador para suas cotas no preço e velocidade desejados.

Casa de brinquedo encima de uma mesa com papéis e um gráfico vermelho a frente.
Observe se as desvantagens de um Fundo Imobiliário são menores que as vantagens antes de adquirir suas cotas.

Lembrando que liquidez é a capacidade que um bem possui de ser vendido rapidamente, ou de ser convertido em dinheiro.

A segunda desvantagem, que pode ser lida mais como um risco, são as oscilações da bolsa de valores.

Como dito anteriormente, já que os FIIs, que são uma renda variável, são cotados diariamente e em tempo real, com base nos preços de mercado.

Painel da bolsa de valores com uma seta vermelha para baixo.
Fique atento a quedas na B3 antes de fazer algum investimento.

Um terceiro risco são fatores externos, como uma crise econômica. Quando falamos disso é inevitável pensarmos nas quedas que os FIIs tiveram no período de pandemia.

De acordo com a Teva Indices, a baixa no mercado de escritórios comerciais foi de 30%. Não somente elas caíram, os shoppings, por exemplo, tiveram uma queda de 25% entre 2019 e 2021.

Convém destacar que essas crises também podem ser motivos de vacância e inadimplência, de maneira que os inquilinos tenham dificuldades de pagar seus débitos ou que os imóveis da sua carteira não consigam ser preenchidos.